Macro View : ทำไมทรัสต์อสังหาฯ ไทยให้ Yield สูง

Scope :

• กองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ไทยมีผลตอบแทนเงินปันผลอยู่ระดับโดดเด่นเทียบเพื่อนบ้านและหลายประเทศทั่วโลก หนึ่งในหลายปัจจัยสำคัญประกอบด้วย

1. ราคากองทรัสต์ไทยปรับลงมามากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เทียบกับราคา REITs โลกแล้วยังเคลื่อนไหว Outperformed กว่า REITs ไทย อย่างไรก็ดี เมื่อราคาปรับลงมาลึกแต่ Valuation ยังอยู่ในระดับที่สะท้อนว่า REITs ราคายังถูก

2. ระดับ P/NAV ของ REITs ไทย ณ ปัจจุบันน่าจะอยู่ระดับต่ำกว่า 1 เท่าของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิประกอบกับอยู่ระดับต่ำกว่าช่วง Pre-Covid ในปี 2019 ซึ่งเป็นช่วงที่กอง REITs ไทยทำระดับสูงสุด

3. กระแสเงินสดดำเนินงานยังอยู่ระดับแข็งแกร่งโดยหลายกองทรัสต์ไทยมีการเปิดเผยผลประกอบการมีรายได้เพิ่มขึ้นมากกว่าต้นทุนส่วนเพิ่มแล้วปรากฎว่าหลายกองมี Cash flow ยังอยู่ในระดับที่สะท้อนความสามารถของการจัดการที่ดี

4. LTV ratio ยังอยู่ระดับไม่สูงมาก ทำให้ Cash ส่วนเกินขยายการลงทุนในสินทรัพย์และส่งผลให้กองทรัสต์สามารถจ่ายปันผลได้มากขึ้นเช่นกัน

• กองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ไทยโดยผลตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ย 8% เมื่อปรับลดด้วยต้นทุนของ Risk free rate แล้ว ผลตอบแทนสุทธิอยู่ที่ระดับ 5% สูงสุดเทียบกับตัวแปรอื่น (ด้านบน) ซึ่งสูงกว่าผลตอบแทนสุทธิของ REITs สหรัฐฯ (-0.1%) โลก (0%) มาเลยเซีย (2.0%) สิงคโปร์ (2.8%) และฮ่องกง (4.6%)

Pi Comment :

เราแนะนำเพิ่มน้ำหนักลงทุนกองทรัสต์ในประเทศ คาดหวังการผ่านจุดต่ำสุดแล้วประกอบกับปัจจัยหนุนยังคาดว่าปรับตัวขึ้นต่อได้ มีหลายปัจจัยสำคัญท่ามกลางช่วงเวลาการลดดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ คาดว่าจะช่วยหนุนกระแสเงินเข้าหาสินทรัพย์ได้ประโยชน์จากการลดดอกเบี้ย หนึ่งในตัวเลือกคือ REITs หรือกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (ทรัสต์) นอกจากนี้แล้วเรายังมองบวกต่อ REITs ไทยเพราะราคาปรับลงมาลึกหนุนด้วยกระแสยิลด์ยังคงเป็นบวกประกอบกับกองทรัสต์มีแนวโน้มจ่ายปันผลมากขึ้นเป็นปัจจัยที่ช่วยหนุนระยะถัดไป