AP (BUY : Fair Price : Bt 10.50) : กำไรสุทธิ 1Q25 อ่อนตัว YoY และ QoQ

คงคำแนะนำ “ซื้อ” ด้วยมูลค่าพื้นฐาน 10.50 บาท รายงานกำไรสุทธิใน 1Q25 ที่ 864 ล้านบาท (-14% YoY, -33% QoQ) เป็นไปตามที่เราและตลาดคาดการณ์ โดยผลประกอบการอ่อนตัวแม้ยอดขาย (Presales) จะเติบโตดีที่ 29% YoY จาก 1) การเร่งโอนกรรมสิทธ์ให้ทันมาตราการลดค่าโอนค่าจดจำนองในปี 2024 และ 2) อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) อ่อนตัวที่ 34% (-2 ppts YoY) ด้วยสัดส่วน product mix คอนโดที่ลดลง โดยใน 2Q25 แม้ GPM ทรงตัวที่ระดับต่ำ 33% แต่เรามองกำไรจะเติบโต QoQ จากกำหนดการโอนคอนโด Aspire ที่มีอัตรากำไรสูงกว่าแนวราบ 3 โครงการ และแผนเปิดโครงการใหม่ที่มากขึ้นจากใน 1Q25 อยู่ที่ 1.2 พันล้านบาท

รายงานกำไรสุทธิ 1Q25 ลดลงทั้ง YoY และ QoQ

กำไรสุทธิใน 1Q25 อยู่ที่ 864 ล้านบาท (-14% YoY, -33% QoQ) เนื่องจาก 1) การโอนชะลอตัวกดดันรายได้รับรู้ลดลงอยู่ที่ 7.7 พันล้านบาท (-17% YoY, -3% QoQ) 2) สัดส่วนการโอน product mix ที่เป็นคอนโดลดลง ด้วยจำนวนสินค้าคงเหลือพร้อมขายพร้อมอยู่ (RTM) ที่น้อย และ 3) การแข่งขันราคาในตลาดแนวราบที่รุนแรงกดดันอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) อยู่ที่ 34% (-2 ppts YoY) ส่งผลให้กำไรสุทธิอ่อนตัว

แนวโน้ม 2Q25 ยอดขาย ยอดโอนปรับตัวสูงขึ้น QoQ

• ใน 2Q25 คาดยอดขาย (Presales) มีแนวโน้มเติบโตจากแผนการเปิดโครงการใหม่ที่สูงขึ้น QoQ อยู่ที่ 1.2 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการแนวราบทั้งหมด 7 โครงการ โดยเน้นแบรนด์ที่อยู่ในกลุ่มราคาระดับบน เช่น The Palazzo และ The City เป็นต้น ประกอบกับยอดขายสะสม 4M25 ในปลายเดือนเมษายนเติบโตอยู่ที่ 1.4 หมื่นล้านบาท (+18% YoY) เพิ่มขึ้นจากอุปสงค์แนวราบ (+36% YoY) แม้คอนโดจะหดตัว (-27% YoY) จากความกังวลหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวก็ตาม

• ทั้งนี้แม้มีความกังวลต่อแผ่นดินไหว แต่ยอดโอนใน 2Q25 ยังมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น จากกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์คอนโด 3 แห่ง (2 โครงการเป็นกิจการร่วมค้า หรือ JV) มูลค่ารวม 8.1 พันล้านบาท ชดเชยอุปสงค์คอนโดที่ชะลอตัวช่วงกลางปี 2025

คงคำแนะนำ “ซื้อ” และคาดผลตอบแทนเงินปันผลสูง 9.5% ในปี 2025

• แนะนำ “ซื้อ” ด้วยมูลค่าพื้นฐานที่ 10.5 บาท คำนวณด้วย Justified P/E จากการคิดลดเงินปันผล (GGM) โดยมี COE 8.5% และ TG ที่ 2.5% เทียบเท่า 6x PE ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยที่ 7x

• ในระยะยาว เรามองว่า AP ยังมีความน่าสนใจมากกว่าคู่แข่งในกลุ่มฯ ด้วย (1) หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนต่ำ (IBD/E 0.7x) (2) ประสิทธิภาพในการขายที่เร็วกว่าคู่แข่ง (Assets Turnover 0.4x) และ (3) คาดอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่สูง 9.5% ในปี 2025

• อย่างใรก็ตาม ในระยะสั้น ราคาหุ้นอาจผันผวน เพราะอาจมีแรงกดดันจาก 1) ผลการดำเนินงาน 1Q25 ที่อ่อนแอ 2) ตลาดแนวราบที่เป็นสัดส่วนรายได้หลักของ AP คาดได้รับผลกระทบจากการแข่งขันราคาที่กลับมาสูง และ 3) AP จ่ายปันผลสูงเพียงครั้งเดียวต่อปี โดยหลัง XD (7 พ.ค.) ราคาหุ้นอาจมีการปรับตัวลดลงมาได้